총부채상환비율(DTI) 이해하기! (알기 쉽게 설명해 드립니다.)

안녕하세요. 라인골드 501입니다. 이번 시간에는 총부채상환비율에 대해서 이야기해 볼 건데요. 요즘 주택담보대출 신청하려면 여러 용어들 때문에 머리가 아프다고 하소연하시는 분들이 많습니다. 그래서 준비했습니다. 총부채상환비율(DTI)에 대해 완벽하게, 그리고 알기 쉽게 설명해 드리도록 하겠습니다. 지금 바로 시작합니다.

1. 총부채상환비율(DTI) 이란?

총부채상환비율(DTI, Debt-To-Income Ratio)은 차주의 연간 소득에 대한 연간 부채 원리금 상환액의 비율

- 신규 취급 주택담보대출 및 기존 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 금융기관의 기타 부채의 연이자 상환액의 합계액을 연소득으로 나누어 산정합니다.

- 신규 주택담보대출 취급 시 은행업감독규정, 은행업감독업무 시행세칙 등에서 정한 바에 따라 총부채상환비율(DTI)을 산정하고 적용합니다.

- 차주가 부채를 상환할 수 있는 상환 능력의 척도가 되는 지표로서 DTI가 낮을수록 상환 능력이 양호한 것으로 볼 수 있습니다.

2. 총부채상환비율(DTI) 산정 방법

총부채상환비율(DTI) = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채 이자상환 추정액) / 연소득 × 100

※ 채무자가 보유하고 있는 모든 주택담보대출의 원리금 상환 부담액을 전액 반영하여 산정합니다.

※ 기존 보유 주택담보대출 연간 원리금 상환액은 한국신용정보원에서 전송한 자료를 기초로 산정합니다.

▣ '주택담보대출의 연간 원리금 상환액' 산정 방법

1) 신규 주택담보대출

 

2) 기존 주택담보대출

 

3) 다주택자

- 다주택자의 경우 차주의 두 번째(담보물건 수를 기준으로 산정) 주택담보대출 취급 시부터 대출의 만기를 15년으로 제한하여 연간 원리금 상환액을 산정합니다. 단, 대출의 만기 제한은 해당 대출 취급 시 연간 원리금 상환액의 산정에만 적용합니다.

- 차주가 이사 등 불가피한 목적으로 일시적으로 2개의 주택담보대출을 보유하게 되는 경우 

예 1) 차주가 매매계약서 등을 통해 기존 주택(분양권 및 재건축 또는 재개발 지분 등 포함)의 즉시 처분을 입증하는 경우는 상환이 예정된 기존 주택담보대출은 이자상환액만 산정하고, 두 번째 주택담보대출은 만기 제한을 적용하지 않을 수 있습니다.

예 2) 차주가 2년 이내에 기존 주택(분양권 및 재건축 또는 재개발 지분 등 포함)을 처부(명의이전 완료)하는 것을 조건으로 하는 대출로써 차주가 기한 내 기존 주택의 처분 및 기존 대출의 상환이 완료되었음을 입증하지 못하는 경우는 기한의 이익이 상실된다는 내용의 특약이 체결되는 경우에는 두 번째 주택담보대출은 만기제한을 적용하지 않을 수 있습니다.

          

▣ '기타부채의 연이자 상환액' 산정 방법

 해당 주택담보대출 취급 당시의 '기타 부채총액 × 평균대출금리' 금액

- 기타부채총액 : 주택담보대출 이외의 기타의 대출로, 대환대상 대출(해당 주택담보대출에 의한 상환이 예정된 금액)과 예적금 담보대출은 공제하며, 무이자 대출 잔액은 포함됨.
- 평균대출금리 : 한국은행 발표(매월) 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1% 적용

3. DTI 적용

1) 일반사항(주택구입목적)

2) DTI 적용 배제 사유 

- 상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수의 경우

- 동일담보와 관련하여 신청 건 포함 1억 원 이내의 소액대출

(여신금액은 동일담보와 관련한 전금융기관 여신 및 가등기 금액을 합산하며, 타 금융기관 여신금액은 채권최고액을 기준으로 함.)

- 분양 주택에 대한 중도금 대출, 재건축 및 재개발(리모델링 포함) 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 대출

- 차주의 상환부담을 경감하여 원활한 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금 또는 이자를 감면하거나 금리, 만기, 상환방법, 거치기간에 관한 조건을 변경하는 경우

- 규제지역 소재 이외의 사업장에 대한 잔금대출(분양 주택에 대한 잔금대출, 재건축·재개발(리모델링 포함) 주택에 대한 잔금대출)

 

3) DTI 예외 적용

- 규제지역에서 서민·실수요자의 주택구입 목적 주택담보대출의 경우에는 DTI에 최대 20% p를 가산할 수 있습니다.

  (단, 60% 이내)

- 주택보유세대의 생활안정자금목적의 경우에도 DTI 예외 적용됩니다. 1 주택 세대에 대한 생활안정자금 목적 주택담보 대출인 경우 DTI는 기본 비율을 적용하고, 2 주택 이상 세대에 대한 생활안정자금 목적 주택담보대출인 경우에는 기본 DTI에서 10%p를 차감합니다.

구분	투기지역	투기과열지구	조정대상지역	조정대상지역 外 수도권	기타지역
1주택 세대	40%	40%	50%	60%	미적용
2주택 이상	30%	30%	40%	50%	미적용

 

  4) 스트레스 DTI의 적용

신규 변동금리 주택담보대출 신청시 스트레스 DTI를 산출하여 스트레스 DTI가 80%를 초과하는 대출인 경우 고정금리 대출로 적용되거나 스트레스 DTI가 80%를 초과하지 않도록 조정됩니다.

※ 스트레스 DTI 예외 적용 사례
>> 대출 상환구조 개선을 위하여 기존의 일시상환방식(거치식분할 상환 포함) 주택담보대출을 거치기간이 없는 즉시 분할상환대출로 전환하는 경우
>> 분양주택에 대한 중도금 대출
>> 재건축 및 재개발(리모델링 포함) 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출
>> 16.12.31 이전 입주자모집 공고된 사업장에 대해 신규 취급되는 잔금대출
>> 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무인수하게 되는 경우
>> 차주의 상환부담을 경감하여 원활한 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금 또는 이자를 감면하거나 금리, 만기, 상환방법, 거치기간에 관한 조건을 변경하는 경우

 

이상으로 총부채상환비율(DTI)에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 어렵죠? 그래도 알고 상담하시는 것과 아무것도 모르고 상담하시는 것은 많은 차이가 있습니다. 이러한 금융 용어 및 조건들에 대해서 어느 정도 알고 대출 상담을 하신다면 좋은 조건에 최대한 이자도 아낄 수 있는 기회도 창출되니 시간 나실 때 틈틈이 공부해 두시면 좋을 듯합니다.

 

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