DTI 및 DSR 규제 대응 방법(연소득 산정 방법 알아보기)

안녕하세요. 라인골드 501입니다. 요즘 금융기관에 주택담보대출을 신청할 때 여러 규제로 인해 당혹스러웠던 경험을 해보셨을 겁니다. 예전 DTI, DSR 규제가 시행되기 전에는 LTV 한도 내에서 주택담보대출이 진행되어 주택의 담보여력만 있으면 어렵지 않게 대출을 받을 수 있었습니다. 하지만 DTI, DSR 규제가 시행되고 있는 요즘은 어떤가요? 소득 수준을 따지고 기존 대출이 있는지 없는지를 확인하며 알리고 싶지 않은 내 정보를 모두 오픈하는 등 까다로운 심사를 거쳐야 합니다. 그렇지만 '지피지기면 백전백승'이라고 했습니다. 금융기관에서 요구하는 심사기준 등을 미리 숙지한다면 시간도 아끼고 좋은 조건으로 금전적 이득도 볼 수 있겠죠? 지금부터 DTI, DSR 규제의 대응 방안 중 하나인 금융기관에서 연소득을 산정하는 방법에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

주택담보대출의 연소득 산정 원칙

은행을 비롯한 주택담보대출을 취급하는 여러 금융기관에서는 신규 주택담보대출을 취급할 때 해당 주택이 DTI, DSR 규제 등에 해당하지 않더라도 모든 대출 신청자의 연소득을 확인하여 전산입력 등의 방법으로 관리를 하고 있습니다.

그렇다면 연소득을 산정하는 이유는 무엇일까요? 바로 DTI, DSR 규제 때문입니다. 본인의 소득대비 대출금 상환 능력을 비율로 정하여 갚을 능력치를 수치로 정해놓다 보니 대출 신청자의 연소득이 아주 중요한 지표가 된 겁니다.

 

한편, 연소득은 증빙소득으로 산정하는 것이 원칙입니다. 다만 증빙소득으로 산정하는 것이 어려울 경우 인정소득 또는 신고소득으로 산정할 수 있습니다.

※ 연소득 산정 원칙
1. 차주(대출신청인)의 최근 2년간 증빙소득을 확인한 후 최근 1개년 증빙소득으로 연소득을 산정함.
   > 2개년 증빙소득의 차이가 20%를 초과하는 경우에는 2개년 증빙소득을 평균하여 연소득을 산정함.
   > 차주가 증가한 증빙소득이 지속가능성을 가진 상시소득임을 입증하는 경우에는 최근 1개년 소득으로 산정함.

2. 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후, 10%를 차감하여 산정하며, 다음의 경우에는 차감하지 않음.
   > 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유로 1년 치 증빙소득이 없는 경우
   > 차주가 증빙소득이 지속될 것임을 입증하는 경우
   > 청년층, 신혼부부의 경우

3. 연소득을 인정소득 및 신고소득으로 산정하는 경우, 인정소득은 추정된 소득액의 95%, 신고소득은 추정된 소득액의 90%만 산정하며, 다만, 추정하여 산정하는 연소득은 50백만 원을 초과하지 않음.

 

또한 연소득은 차주 본인을 기준으로 하되 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 배우자의 소득합산이 가능합니다. 만약 배우자의 소득을 합산하는 경우라면 배우자의 금융부채도 합산되는 점 기억하시기 바랍니다.

그리고 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 증가가 예상된다면 증가분을 반영하여 연소득을 산정할 수도 있습니다. 배우자 또한 장래소득 증가가 예상된다면 증가분을 반영하여 차주의 증빙소득에 합산할 수 있습니다. 단, 장래소득 증가분 반영은 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출을 취급하는 경우에 한정됩니다.

 

이렇게 장래소득 증가분을 반영하면 차주(대출신청인)에게 유리하게 작용될 수 있는데, 특히 청년층이나 신혼부부 등에 대한 소득 증액 시에는 인정기준 내에서 일반대출 신청자보다 증액한도를 상향 조정할 수 있으니 해당되는 분이라면 적극 활용하시기 바랍니다. 또한 최근 1년 증빙소득만 제출하는 경우에도 장래소득 증가분을 반영하여 연소득을 산정할 수 있습니다.

장래소득 증가분 반영 기준
대   상	- CB 1 ~ 6 등급인 차주 (KCB, NICE 중 낮은 등급) - 2개년 근로소득 제출자   > 청년층, 신혼부부는 1개년 근로소득으로 가능   > 배우자가 2개년 근로소득 자료 제출시 배우자의 장래예상소득 인정 가능
취급 방식	- 만기 10이상 비거치식 분할상환대출   > 거치기간이 1년 이내인 경우 포함   > 만기일시상환 비율을 지정한 경우는 제외
운영 내용	- 약정만기와 연령에 따라 일반 대출자는 10%, 청년층, 신혼부부는 20% 한도 내에서 가산하여 소득반영 가능 - 서민 및 실수요자 소득제한 요건은 반영 전 현재 연소득을 기준으로 판단함

 

연소득 산정 인정 기준

연소득 산정 인정 기준은 한국주택금융공사 보금자리론 소득 증빙 방법을 적용합니다.

연소득 산정 인정 기준은 증빙소득의 입증을 원칙으로 하지만 소득의 증빙이 어려운 경우에 한하여 인정소득(공사 보금자리론 연소득 산정 및 입증방법 적용) 또는 신고소득으로 연소득을 산정하는 것을 허용하고 있습니다. 하지만 인정소득 또는 신고소득으로 차주의 연소득을 산정할 경우 아래의 선택 항목 중 최소 1개 이상 해당 되어야 합니다.

-----  아                   래  -----

1. 국세청의 '사실증명원' 상 납세신고 사실이 없다는 것이 입증되는 경우

2. 연소득이 없는 것으로 간주되는 퇴직자(폐업포함) 또는 연소득이 없는 것으로 추정되는 직장가입자의 피부양자인 경우

3. 전년도 또는 당해 연도 사업 개시 하였으나, 입증서류가 발급되지 않는 사업소득자의 경우

4. 부부합산 소득이 24백만 원 이하인 경우(증빙소득으로만 합산)

 

연소득 적용 및 확인 방법

1. 증빙소득 및 인정소득 인정기준

증빙소득 및 인정소득의 종류, 확인서류, 연소득 산정 방법 등은 한국주택금융공사 보금자리론 소득산정 및 재직(사업영위) 확인 방법을 준용합니다. 또한 연소득 산정 시에는 최대 50백만 원을 한도로 합니다.

 

2. 신고소득 인정기준

신고소득은 소득은 있으나, 소득증빙이 없는 차주에 대하여 신고소득 확인방법에 따른 범위 내에서 소득으로 인정하기 위한 항목입니다. 그러나 소득원(급여, 사업소득, 임대료, 금융자산 이자 등)이 없는 차주는 신고소득 적용대상이 아닙니다.

따라서 전업주부 등에 대하여 신용카드 사용액, 적립식 예적금 실적으로는 신고소득을 인정할 수 없습니다.

 

▶ 신고소득 종료 및 산정방법

신고소득 종류 및 산정방법1

신고소득 종류 및 산정방법2

 

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