스트레스 DSR 2단계- 2024년 9월부터 확대 적용(수정)

안녕하세요. 라인골드 501입니다. 

스트레스? 많이 받죠? 요즘은 그냥 일상이 스트레스인 것 같습니다. 더군다나 더워지는 날씨까지 한몫 단단히 거드니 스트레스 때문에 숨쉬기가 힘들 정도.....

그런데... 더 환장하는 소식이 전해졌어요.ㅠㅠ

'스트레스 DSR 2단계 9월부터 확대 적용!' 이것이 뭐길래 환장하는 소식일까? 지금부터 자세하게 알아볼게요.

스트레스 DSR 2단계 9월부터 확대 적용

엄격해졌습니다. 전보다 훨씬!! 지난 2월부터 시행된 스트레스 DSR 정책 때문에...

집값이 비싸도 내 수입이 많지 않으면, 내 기존 대출이 좀 있으면 전보다 대출 한도가 적어졌습니다. 

그런데 더 환장하는 소식이...

그래도 지금까지는 스트레스 DSR 적용받는 은행권에서 원하는 만큼 주택담보대출받기 어려우면 스트레스 DSR을 적용받지 않는 2 금융권 선택지가 있었는데 9월부터는 2 금융권 주택담보대출까지 확대 적용한다니... 이런 망할... ㅠㅠ

대출 한도 더 빠듯해집니다. 9월부터..... 이점 미리 염두에 두시길...

 

DSR  vs  스트레스 DSR 어떻게 다른가

먼저 DSR!!

간략 정리하자면,

'내가 1년 동안 갚게 되는 대출 원금과 이자가 현재 기준으로 내 연소득의 40%를 넘지 않는 수준에서만 대출이 나오게 하는 제도'입니다.

그런데...

지난 2월 말부터 이상한 가능성을 접목시킵니다. 

'현재 금리보다 금리가 더 오를지도 모른다' 이 무슨 스트레스 만땅 받는 예측인지...

이 어설픈 예측 덕분에 탄생한 것이 스트레스 DSR!!!

지난 2월 말부터 변동금리 주택담보대출 기준 시장 금리에 0.38%를 더해 DSR 산출!! 

그런데 9월부터는 0.38%의 거의 2배! 0.75%를 더해 DSR 산출!!

이게 얼마나 큰 변화를 가져오냐 하면

예를 들어 올 상반기 연소득 1억 원인 사람이 은행에서 변동금리로 30년 만기 주택담보대출을 받았다고 했을 때, 지금까지는 6억 3천만 원 정도까지 대출이 가능했는데, 7월부터는 3천만 원 더 줄어서 6억 원까지만 대출이 나오게 된다는 겁니다.

슬프다! 힘 빠진다! 그리고 스트레스받는다.!!!

 

그렇다면 방법은 없을까

방법을 찾기 전에 '스트레스 DSR 정책'을 왜 하는지부터 알고 넘어가야 합니다.

간단하게 말하면 '스트레스 DSR 정책"은 '고정금리 대출을 유도하는 정책'입니다.

다시 말해 고정금리는 대출 기간 내내 금리가 변하지 않으니 스트레스 DSR을 적용받지 않는다는 이야기입니다.

하지만 보통 은행 대출 상품을 보면 고정금리와 변동금리 요소가 섞여 있는 상품들이 제일 많습니다. 그런데 이런 상품들도 변동금리 대출보다 대출한도가 적게 줄어듭니다. 7월 이후에도 마찬가지...

 

그래서 '내가 곧 대출을 받을 계획인데, 나는 대출한도가 최대한 넉넉한 게 제일 중요하다'라고 하면 최근에 시중에서 증가하고 있는 '주기형 대출'이 유리할 수 있습니다.

'주기형 대출'은 간단하게 설명하면 대출 기간 내내 고정금리 이긴 한데 일정 주기, 일정 기간이 지나면 한 번씩 그 고정금리를 조정해 주는 상품입니다.

위 그림에서 볼 수 있듯이 연소득 1억 원의 차주가 만약 5년 주기형으로 대출을 받았다면, 스트레스 DSR 적용 전보다 일천만 원 정도만 줄어들었고, 7월부터는 거기서 일천만 원이 또 줄어드는 정도입니다.

 

반면, '나는 대출한도보다 이자를 조금이라도 덜 내는 게 제일 중요하다'라고 하면 이거는 살짝 고민할 시간이 필요합니다.

보통 금리 인하를 예상하는 사람이라면 변동금리를 선호하죠. 이자가 내려가니 당연하겠죠. 그런데 요즘 시중은행 대출 상품들을 살펴보면 전과는 반대의 현상을 확인할 수 있습니다.

보통 고정금리가 변동금리보다 높은데 이상하게 요즘은 반대입니다. 고정금리가 변동금리보다 대체로 0.5~06% 정도씩 금리가 낮습니다. 게다가 금리 인하가 올 거라고 하지만 그 시기를 짐작하기 어려울 정도로 더 뒤로 밀리고 있는 분위기여서 일단 고정금리 대출 상품 이자가 변동보다 싸다면 고정금리 또는 고정금리가 포함된 상품을 고려하는 게 지금은 훨씬 이익일 수 있다는 거죠. 혹시나 나중에 금리가 내려가는 분위기라면 그 시기에 대출을 갈아타는 걸 고려해 볼 수도 있으니 지금은 내주머니에서 나가는 돈을 절약하는 게 최우선!!

 

내년부터는 어떻게 될까?

올해 대출을 받고 내년에 금리가 인하되어 대출을 갈아타려고 하면 한도가 더 줄어들 수도 있습니다. 

그런데 올해 말부터는 기존의 대출을 그 올해 말까지 기존의 대출을 한도 영향 없이 그대로 같은 은행에서 갈아타는 경우까지 스트레스 DSR 적용을 하지 않습니다.

예를 들어, 내가 지금 2억 원짜리 대출이 있는데 같은 은행에서 똑같이 2억 원으로 다른 조건이 더 좋은 상품으로 갈아타고 기존 대출을 좀 갚는다면 이런 경우에 올해부터 도입된 스트레스 DSR을 면제해 줍니다.

그런데 내년부터는 달라집니다.ㅠㅠ

같은 은행이라도 대출 상품을 갈아타면 100% 고정금리 상품이 아닌 이상 스트레스 DSR 적용을 받기 시작합니다. 올해 변동보다 금리가 더 낮은 고정금리가 포함된 대출을 받았다가 나중에 금리 인하가 시작되면 갈아타는 걸 고려해 볼 수도 있겠지만 대출한도가 줄어드는 것을 고려해야 한다는 겁니다. 

앞날을 정확하게 예측할 수 없으니 답답하지만 지금 금융정책 상 많은 고민이 필요해 보입니다. 가뜩이나 사는 게 힘든데 말이죠...ㅠㅠ

 

그런데 여기서 한 가지 헷갈리지 마세요.

만기 연장은 스트레스 DSR 영향을 받지 않습니다. 동일 상품 내에서 연장은 전혀 상관없으니 이점 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

글을 마치며

스트레스 추가요....

젠장 은행권도 추가요, 나한테도 추가구나...

여러분들도 추가....

하지만 어쩌겠어요. 정책이 이런 걸.... 내 집마련 쉽지 않지만 여기저기 발품 팔고 정보 수집하면 그래도 효율적인 방법을 찾을 수 있으니 너무 걱정 마시고요. 저는 이만 물러가겠습니다. 감사합니다.

 

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